文/上海進深 嚴(yán)明會
一年時間，從巔峰到變局，那種落差，先壓垮的不是報表，而是人。
對中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理金天來說更是如此。
他是中海上海700億神話的親歷者，也是這場回落的當(dāng)事人。
一年前，他站在上海房企的高點，享受著單城紀(jì)錄創(chuàng)造者的光環(huán)。
一年后，他要面對的是：數(shù)字失速、節(jié)奏錯位，和隨之而來的質(zhì)疑疊加。
在更高層面，中海華東總經(jīng)理劉慧明，此刻也須直面一個現(xiàn)實：這個成績，確實不太好向中海集團董事長顏建國交代。
700億到280億，這個差距本身就足夠刺眼。
2024年，中海還是上海樓市的標(biāo)桿，至今還是全國房企在單個城市高銷售紀(jì)錄的保持者。
展開剩余87%那一年，它的名字，幾乎等同于豪宅熱銷。
有人習(xí)慣把責(zé)任給市場。說行情不好，說客戶觀望，說周期下行。
市場在降溫，這沒錯。但在上海，全國火熱的樓市，這些理由只能解釋一半。
真正殘酷的是：同樣的市場環(huán)境，有人掉得慢，有人掉得快。
中海，屬于后者。
追趕式補倉
2025年前十個月，中海在上海的存在感不是很強，全新盤僅有“云邸玖章”在售。
上半年銷售額降至137.8億元，位列第七。
當(dāng)對手在搶窗口期時，它在猶豫。
去年7月的六批次土拍，中海以118.88億元連奪靜安、普陀兩宗核心地塊。
補倉很努力，但節(jié)奏已經(jīng)慢了半拍。
去年1-10月，中海地產(chǎn)以181.1億元的銷售額在上海房企銷售排行榜中排第九名，落后于第一名保利發(fā)展的179.5億元。
即便按權(quán)益口徑計算，排名有所提升，但與第一梯隊之間，仍然存在一道不容忽視的距離。
直到年底，中海才突然進入“戰(zhàn)時狀態(tài)”。
11月4日，中海上海管理層對外宣布，中?！ぴ欺【晾?、中海·環(huán)宇玖章、徐匯東安地塊項目安瀾上海，都將于今年內(nèi)入市銷售。
12月后幾天，安瀾上海、環(huán)宇玖章兩大主力相繼登場。
一個給出價格誠意，一個升級熱門產(chǎn)品體系，開就把樓王上前臺。
從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，兩盤的節(jié)奏已經(jīng)拉開差距。
安瀾上海于12月26日開盤，截至2026年1月7日，211套房源已售出112套，預(yù)定20套。
環(huán)宇玖章則在12月27日開，出90套，目前已售15套，但另有65套顯示為“已預(yù)定”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過已售數(shù)量。
這種以預(yù)定抬高短期去化的做法，多少顯得有些討巧。
近，網(wǎng)上有一種"干濕分離"的飲食方式，受到很多關(guān)注。所謂"干濕分離"，就是在吃飯的時候，把飯、水、湯進行分離，降低食物的糊化程度，有人稱這樣吃可以控制血糖，還能減肥、養(yǎng)胃。真的如此嗎？
如果只看已售套數(shù)，在相近時間段內(nèi)，環(huán)宇玖章的網(wǎng)簽進度明顯慢于安瀾上海。安瀾上海的大部分成交，都直接落在“已售”層面。
兩種節(jié)奏，對外呈現(xiàn)出的果也完全不同：
一個是用“定金池”先穩(wěn)住場面，一個是用“硬網(wǎng)簽”直接兌現(xiàn)成績。
從結(jié)果看，短時間內(nèi)沖出100億，看似漂亮，但從經(jīng)營視角看，這更像一次補考。
一線城市不是邊角料市場。
上海，是中海重要的糧倉之一。這里的失速，會被全國業(yè)績放大。
2025年，中海全國實現(xiàn)銷售額2512億元，同比下滑近兩成，排名從第二退到第三。
利潤端更直觀，前三季度實現(xiàn)經(jīng)營溢利131.5億元，設(shè)備保溫施工較2024年同期的181.8億元下降27.7%；第三季度經(jīng)營溢利為10.3億元，相比于2024年同期的21.3億元，下降明顯。
手機：18632699551（微信同號）曾經(jīng)的“利潤王”，開始顯露疲態(tài)。
如果第四季度盈利情況沒有好轉(zhuǎn)，中海2025年度的利潤曲線，或許還要繼續(xù)下探。
被透支的巔峰
中海在上海的高光，并不是突然出現(xiàn)的，它更像一場被壓抑多年后的集中釋放。
三年禁拿地，讓中海錯過了上海熱的補倉期。但也讓它在解禁后，變成了激進的下注者。
順昌玖里、領(lǐng)邸玖序兩張王牌，撐起了2024年的全部想象力。
于是，700億誕生了，但這并不是持續(xù)能力的證明。
進入2025年，玩家們越來越卷，上海豪宅市場的邏輯已經(jīng)改變。
從稀缺，變成密集。從搶不到，變成挑不完。
項目變多，客戶卻沒有同步增長。資金謹(jǐn)慎，決策周期被拉長。
過去，一套好房子，只要定價理，很快就會被搶走。
現(xiàn)在，同樣的房子，可能要被比較三輪、四輪。
客戶不再追逐項目，而是讓項目去爭奪客戶。
在這樣的環(huán)境里，任何依賴單點爆款的模式，都會變得危險。
中海的問題，不是沒有好項目。而是項目節(jié)奏與市場周期，出現(xiàn)了錯位。
于是我們看到一個具反差的畫面：
上半年平靜，下半年焦慮，年底突然全力沖刺。
12月的沖刺，更像一次情緒的釋放。
但真正的問題，并沒有因此消失。
更微妙的變化，發(fā)生在口碑層面。
當(dāng)市場從“搶房”走向“挑房”，開發(fā)商的每一個細(xì)節(jié)都會被無限放大，而中海在2025年，也開始承受這種放大應(yīng)帶來的壓力。
11月，有人在領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴順昌玖里預(yù)看房問題，涉及未完成自檢、公共區(qū)域尚未竣工以及簽字流程不規(guī)范等爭議。
12月底，有人在領(lǐng)導(dǎo)留言板稱領(lǐng)邸玖序存在“降標(biāo)”問題，展示樣板與實際用材之間存在明顯落差。
這些事件，如果發(fā)生在市場火熱的年份，或許只是局部摩擦；但在去化放緩、競爭加劇的周期里，它們會迅速演變成信任成本。
當(dāng)產(chǎn)品力不再形成碾壓優(yōu)勢，口碑的每一次消耗，都會直接反映到銷售速度上。
這也是比數(shù)字更隱秘、也更難修復(fù)的一項變量。
高位博弈
面對業(yè)績壓力，中海選擇的不是收縮，而是繼續(xù)加碼。
2025年，拿地金額907億，位居全國第一。
上海，更是重倉中的重倉。權(quán)益拿地金額，全市高。
從戰(zhàn)略上看，這是一種自信。從財務(wù)上看，也是一場豪賭。
現(xiàn)在的一線城市，已經(jīng)不再是低風(fēng)險區(qū)。
地價持續(xù)抬升，房價卻難以同步。利潤空間被不斷擠壓，幾乎成了明牌。
更大的變化，在于賽道本身。
過去，上海的高端市場，是紅利池。
現(xiàn)在，它更像修羅場。
10萬項目扎堆入市，13萬成了常態(tài)，18萬不再稀奇。
供應(yīng)在擴張，需求卻在分流，市場進入存量廝殺階段。
中海手上的新盤，幾乎全部壓在中高端帶。
這是體面的位置，也是容易打消耗戰(zhàn)的位置。
更值得警惕的是，當(dāng)銷售下行與高價拿地同時發(fā)生，企業(yè)會被迫在兩個方向承壓：一邊是規(guī)模目標(biāo)，一邊是利潤空間。
規(guī)模要守，利潤卻被不斷壓縮。時間一長，所有問題都會集中暴露。
2026年，中海一定會更拼。
但如果節(jié)奏回不來，再大的投入，也只會讓下一個銷冠位置變得更遙遠(yuǎn)。
相關(guān)公司：中海上海,中國海外發(fā)展hk00688,湖南中?？毓?/p>發(fā)布于：北京市